6 REITs que pagam dividendos acima dos juros dos Treasuries

O desempenho dos REITs (Fundo de investimento imobiliário) – os fundos imobiliários americanos – estão cada vez mais pressionados em 2023 em um cenário de juros mais elevados nos Estados Unidos. Ainda assim, o investidor consegue encontrar opções em que os dividendos estão acima dos rendimentos pagos pelos títulos do Tesouro dos EUA (Tesouros), que ultrapassaram nesta semana a barra dos 5% ao ano

Em alguns casos, o investidor está disposto a suportar maior risco e pode encontrar opções com “rendimento de dividendos”acima de 20%.

Juros mais elevados afetam os REITs de duas formas. A primeira é um aumento no custo da dívida que as empresas tomam para realizar projetos de expansão e desenvolvimento. As carteiras mais sensíveis à maior chance de inadimplência são as do segmento de “hipoteca“, que são REITs que investem em hipotecas residenciais, semelhantes aos nossos “fundos de papel”.

Esse cenário pouco promissor faz com que os REITs operem pressionados. O VNQ (Fundo de Índice Imobiliário Vanguard), um ETF (fundo de índice) negociado na Bolsa de Nova York (Nyse) que reúne os maiores “fundos” listados lá fora, acumula no ano uma queda de 11,7%.

Guilherme Morais, analista da VG Research, lembra que essa queda é generalizada em todos os segmentos de REITs. A exceção são os de Centro de dados que são beneficiados pela onda de inteligência artificial.

“Devido ao perfil dos REITs, que normalmente pagam dividendos de forma consistente, eles são considerados pelo mercado como ativos semelhantes aos de renda fixa. Com a alta dos juros, o custo de oportunidade é mais elevado, pois é possível receber juros mais altos em ativos de menor risco. Com isso, os preços dos REITs caíram para compensar o risco”, explica.

Olhar de longo prazo

A queda dos preços dos REITs, portanto, é apontada como oportunidade para o investidor que tem um horizonte de longo prazo e quer adicionar opções de renda ao portfólio – no curto prazo, recebe os dividendos e, no longo prazo, pode se beneficiar da recuperação dessa classe de ativos.

A busca por dividendos, no entanto, não deve ser baseada apenas no rendimento de dividendos mais elevado. Morais lembra que, quanto maior o retorno, maior também a volatilidade.

“Muitos desses ativos com colheita mais elevado, que ultrapassam os 20%, são do setor de hipoteca (hipoteca), ou seja, possuem um risco elevado, sendo que alguns estão com possibilidade de corte dos dividendos”, diz Morais.

Entre os fundos de maior rendimento de dividendosmas de maior risco, estão o Armadura Residencial REIT (ARR) eo Capital hipotecário Invesco (IVR)que estão com dividendos de, respectivamente, 11,05% e 26,32%. Essas carteiras em massa são justamente as de maior risco e volatilidade no momento.

Avaliação de risco

Por essa razão, os analistas veem melhores oportunidades em outros segmentos de REITs e que pagam dividendos na faixa entre 5% a 7%ou seja, ainda acima do que pagam os Tesouros. Nesta terça-feira (24), o papel com vencimento em 10 anos, considerado referência para precificação de ativos, entrega 4,85% anual.

Franklin Nitio Tanioka, gestor da RBR Asset Management, lembra que, apesar da queda dos preços, boa parte das empresas de REITs apresenta resultados consistentes.

“Hoje se fala muito mais em uma desaceleração do que uma queda no valor dos aluguéis ou aumento da vacância. Espera-se um nível de crescimento no valor de aluguel mais normalizado, de 3% a 4% ao ano. Isso é bastante saudável para os indicadores operacionais dos REITs”, diz.

Para ele, uma oportunidade interessante está nos REITS do segmento que explora “arrendamento líquido triplo“, que são os empreendimentos que exploram o aluguel para grandes redes de varejo. Seria o equivalente aos FIIs de renda urbana, segundo o analista.

“É um modelo voltado para a renda de longo prazo. São mais resultados e com previsibilidade no recebimento dos dividendos, com alguns pagando perto de 6,5%”, diz.

Um dos maiores REITs dessa categoria é o Grupo de Propriedade Simon (SPG)que está com um rendimento de dividendos de 6,98%.

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Outro segmento é o de galpões de logística, que teve forte crescimento durante a pandemia e manteve os níveis de aluguéis com a volta do exercício físico. O gestor da RBR vê o Prologis (PLD) como uma alternativa de REIT com bom patamar de dividendo – mas, atualmente, abaixo dos retornos dos títulos de renda fixa americana, na faixa dos 3% anuais.

“É um setor específico com crescimento orgânico forte e com níveis de ocupação saudável, de 98%. A vacância é só estrutural”, diz, sobre o baixo risco do ativo.

Outro setor sugerido é o de compras. Mas Tanioka afirma que é preciso procurar pessoas que explorem os empreendimentos voltados para os subúrbios. Nesses, há uma loja âncora ligada a uma série de estabelecimentos menores, mais voltados para os serviços.

“São mais voltados para o varejo essencial, sempre com uma loja âncora como Target ou Whole Foods e em regiões que ganharam densidade demográfica”, diz.

Para ele, o REIT que melhor captura esse movimento é o Kimco Realty Corporation (KIM)que está com um rendimento de dividendos de 5,56%.

Sabrina Loureiro, head de Conteúdo e Pesquisa da Nomad, vê como boa oportunidade o segmento de saúde. Ela Sugere OHI Omega Healthcare (OHI) eo MPW Médica (MPW)que estão com dividendos de, respectivamente, 8,04% e 21,70%, respectivamente.

Para um especialista, para minimizar o risco de oscilação dos pagamentos de dividendos, o investidor deve avaliar o histórico desses REITs, para ver quais são mais constantes.

“REITs com maior taxa de dividendos normalmente apresentam menor previsibilidade nos pagamentos de dividendos e maior oscilação de preço. Ou seja, maior risco. REITs que pagam dividendos como um relógio normalmente têm rendimento de dividendos mais próximo da média do índice”, explica.

Confira os REITs que pagam atualmente dividendos acima de 5% ao ano:

Fonte: Status Invest. Dados encontrados em 24/10/2023

Tributação

Apesar da semelhança com os FIIs, o investidor deve ter em mente que os dividendos provenientes de REITs são tributos, diferentemente dos pagamentos por fundos imobiliários no Brasil.

Os comprovados danos incidem sobre uma alíquota de 30% do Imposto de Renda Retida na Fonte. Como o Brasil e os EUA têm acordo de reciprocidade tributária, não é preciso coletar o IR no Brasil, como acontece com outros ativos que pagam dividendos.

Já se o investidor resolver vender as cotas de REITs, há tributação sobre o ganho de capital seguindo a tabela progressiva do IR, que vai de 15% a 22,5%, dependendo do valor. Ganhos de até R$ 35 milhões mensais são isentos.

No entanto, vale lembrar que essa regra é alvo de discussão no Congresso Nacional e pode ser alterada a partir de 2024.

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